återbetalning av oskälig hyra

Sju steg för att få tillbaka oskälig hyra gratis och utan hjälp av jurist

Den som har betalat för hög hyra i andrahand har lagen på sin sida. Det är nämligen olagligt. Detta gäller både bostadsrätter och hyresrätter. För hyresrätter går det att få tillbaka den oskäliga hyra som man har betalat. Genom att följa de sju stegen nedan kan du själv snabbt och enkelt se till att du få tillbaka de pengar du betalat i oskälig hyra.
För boende i andrahand i en bostadsrätt gäller endast att man kan sänka framtida hyror.
Även hyresgästföreningen erbjuder hjälp till sina medlemmar rörande återbetalning av oskälig hyra samt sänkning av framtida hyra.

Steg 1 - Beräkna hur mycket hyra du kan få tillbaka

Har du i andrahand bott i en hyresrätt eller bor i en hyresrätt i andrahand? Gå till Beräkna hyresbelopp för att göra en beräkning om hur mycket oskälig hyra du kan kräva tillbaka eller gör det för hand.
Det är enligt hyreslagen olagligt att ta ut en oskälig hyra i andrahand och hyresgästen har rätt att få tillbaka detta belopp.

Det belopp du kan få tillbaka är all den överhyra som du redan betalat för upp till 12 månader bakåt i tiden.
Överhyra är betald hyra minus bruksvärdet för lägenheten. Bruksvärdet beskrivs av hyresnämnden:

Enligt huvudregeln i hyreslagen ska hyran vara skälig.

Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Med likvärdiga lägenheter menas i första hand lägenheter vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen.

Om den du hyr av betalar hyra till ett företag som äger fastigheten, är det mycket troligt att det är denna hyra som kommer att bedömas som bostadens bruksvärde. Även skatteverket har gjort en sammanställning län för län av vad som är genomsnittshyror som du kan använda om du inte exakt vet vad bruksvärdet för den bostaden du gör ansökan för.

Skillnaden mellan hyran du betalat och bruksvärdet per månad är den hyra du har rätt att få tillbaka. Detta gäller för en tid om upp till tolv månader tillbaka i tiden.

Exempel:
Kalle och Hanna hyr en möblerad lägenhet för 14 000kr om 60 kvm, tre rum och kök, i Hägersten av Lisa som har förstahandskontraktet. Lisa betalar 8000kr per månad för lägenheten. Kalle och Hanna hyrde lägenheten i sex månader och önskar få tillbaka den del av hyran som var oskälig. Bruksvärdet för lägenheten, som hyrs av Lisa från en fastighetsägare, är den hyra om 8000kr hon betalar varje månad. Varje månad har Kalle och Hanna betalat 14 000kr när de egentligen skulle betalt 8000kr, en skillnad på 6 000kr per månad. På sex månader har de betalat 36 000kr för mycket.

De har rätt att få tillbaka dessa 36 000kr från Lisa + ränta på beloppet.

Beräkna hur mycket pengar du kan få tillbaka genom ansökan om återbetalning av oskälig hyra.

Steg 2 - Kolla om du har rätt att få tillbaka beloppet

Har du i andrahand bott i en hyresrätt eller bor i en hyresrätt i andrahand? Gå till Beräkna hyresbelopp för att göra beräkningen.

För att få tillbaka hyran måste du uppfylla antingen en av två förutsättningar

  • Bo i lägenheten, eller
  • Flyttat ut för senast tre månader sedan. (Detta gäller tiden för när ansökan om att få tillbaka hyresbeloppet ska skickas in.)

Beloppet som du kan få tillbaka är

  • upp till tolv månader bakåt i tiden.

Exempel:

Kalle och Hanna bodde i en andrahandslägenhet mellan januari - juli. De skickar in ansökan om att få hyran återbetald två månader efter de flyttat, i september. Eftersom att det gått mindre än tre månader sedan de flyttade ut har de rätt att få tillbaka den överhyra de betalat.

Läs mer om vad lagen säger.

Steg 3 - Se till att ha bevisning om hyresvärden nekar återbetalning av oskälig hyra

Att kunna bevisa att du har bott i lägenheten och har betalat pengar varje månad till hyresvärden är mycket viktigt. Alla typer av bevis är relevanta som SMS, facebook-meddelanden mm.

Du måste kunna bevisa hur mycket du har betalat per månad och hur länge du har bott i lägenheten. Allt som kan bevisa att det finns ett avtal mellan dig och hyresvärden gäller. Exempelvis

  • ett skrivet kontrakt
  • en ljudinspelning
  • ett chatkonversation från exempelvis FaceBook eller via SMS
  • grannar eller andra vittnen som kan intyga att lägenheten var uthyrd

För att bevisa hur mycket man har betalat varje månad kan man förbereda sina bankuppgifter. Ett utdrag med kontoinformation, swishningar eller kvitton från hyresvärden fungerar också.

Det händer ibland att hyresvärden, för att kunna undslippa att betala tillbaka en oskälig hyra, har olika lösningar. Exempelvis kanske hyresvärden har "hyrt" ut en stereo i lägenheten eller tagit emot betalning kontant. Eftersom att detta endast är gjort för att undgå att blir återbetalningsskyldig så ingår detta i hyresbeloppet. Om går det att bevisa att det egentligen var en hyra fast det kallas det något annat, ska det ingå i totala summan vid beräkningen av hyran.

Steg 4 - Fyll i hyresnämndens ansökan

Hyresnämnden tar emot ansökningar om återbetalning av oskälig hyra. Det är helt gratis att vända sig till hyresnämnden. Det är viktigt att ansökan är korrekt ifylld samt att man skickar sin ansökan, via post eller mail, till rätt hyresnämnd. Ta hjälp av ett exempel eller använd mallen för återbetalning av oskälig hyra.

Även om man har frågor om hur man fyller i en ansökan om återbetalning av orimlig hyra för att få tillbaka oskälig hyra, är det väldigt lätt att fylla i en sådan ansökan.

Här finns tre exempel att ladda ner.
Exempel 1 (nytt fönster)
Exempel 2 (nytt fönster)
Exempel 3 (nytt fönster)

Här finns en färdig mall att använda
Mall 1 (nytt fönster)

Se alla exempel.

Steg 5 - Skicka in din ansökan till rätt hyresnämnd

Hyresnämnden tar emot ansökningar om återbetalning av oskälig hyra. Det är helt gratis att vända sig till hyresnämnden.

En ansökan om återbetalning av oskälig hyra kan skickas in till hyresnämnden antingen via epost eller via vanlig post. Ansökan ska vara så komplett som möjligt.

Det finns totalt åtta stycken hyresnämnder. Det är viktigt att skicka till rätt hyresnämnd så att de kan behandla din ansökan om återbetalning av oskälig hyra. Här kan du välja var bostaden finns för att kunna se vart du ska skicka ansökan.

 

Steg 6 - Hyresnämnden provar din ansökan

Efter att hyresnämnden tagit emot din ansökan om återbetalning av oskälig hyra kommer de granska ansökan. Om ansökan innehåller brister kommer de höra av sig för be dig komplettera dessa uppgifter.

Om ansökan är fullständig så kommer hyresnämnden att skicka en kopia till den som var din hyresvärd. Därefter kommer du kallas till ett så kallat "muntligt sammanträde" där även din hyresvärd ska vara med. På detta sammanträde kommer du få beskriva din ansökan. Om det är svårt kommer hyresnämndens personal att hjälpa dig när du ska beskriva ärendet.

Det är möjligt att din före detta hyresvärd kommer kontakta dig och be dig återkalla din ansökan. Du bör endast återkalla en ansökan om du får tillbaka all den oskäliga hyra som du har betalat. Det är inte omöjligt att hyresvärden kommer anklaga dig för att ha förstört möbler eller annat i lägenheten, som ett sätt att få dig att dra tillbaka din ansökan. Detta påverkar inte hyresfrågan och det är något som denne i sådana fall får stämma dig för i en vanlig domstol och inte hos hyresnämnden.

Oftast är detta tomma hot och ett sätt att få att dra tillbaka din ansökan. Kom ihåg att det är den förra hyresvärden som ska bevisa eventuella förstörda möbler, så om du vet att du inte haft sönder någonting är det bara tomt snack från den före detta hyresvärden. Denne vill ju självklart behålla alla dina pengar.

Så går det till i hyresnämnden.

Steg 7 - Hyresnämnden avgör ärendet med beslut eller överenskommelse

Efter att sammanträdet vid hyresnämnden är klart gör hyresnämnden en överläggning i ärendet. Då kommer ordföranden och de andra i hyresnämnden att gå iväg för att prata om din ansökan. När de kommer tillbaka kommer ordföranden att berätta den lösning som de föreslår eller meddela ett beslut. Ibland meddelar hyresnämnden beslutet senare. I så fall talar ordföranden om det vid sammanträdet.

Hyresnämnden kan komma att föreslå en s k förlikning där du och din före detta hyresvärd kan komma överens om hur mycket pengar av den oskäliga hyran som ska betalas tillbaka. Oftast är detta en aningen lägre belopp än om du väljer att inte acceptera en förlikning och istället vill fullfölja ärendet.

Överläggning och beslut i hyresnämnden.

Se exempel på beslut och förlikning.

Efter beslut eller förlikning - du får ränta på beloppet tills det är återbetalt

Efter att nämnden meddelat ett beslut kommer du få räkna på det belopp som din förre hyresvärd ska betala tillbaka. Om ni istället har träffat en överenskommelse kommer det i överenskommelse stå hur mycket du ska få tillbaka av hyresvärden.

Det kan hända att en hyresvärd ändå inte vill betala tillbaka trots att hyresnämnden har bestämt att den ska göra det. Då kan du välja att kontakta kronofogden som kommer att hjälpa dig driva in dina pengar till dig. Eftersom att du har beslut eller överenskommelse från hyresnämnden kommer detta vara ett väldigt lätt mål för kronofogden och du får dina pengar inom kort tid.

Vad kostar det att göra en ansökan om oskälig hyra?

En ansökan om oskälig hyra är gratis. Inga kostnader tar ut vare sig för ansökan eller för den prövning av din ansökan om återbetalning av oskälig hyra som hyresnämnden gör. Inte ens om hyresnämnden bestämmer att du inte ska få tillbaka några pengar kostar det något.

Var dock säker på att du fyller i din ansökan om återbetalning av oskälig hyra efter fulla förmåga. Du ska med andra ord inte ljuga eller på annat sätt försöka förstöra för din hyresvärd. Om det kommer fram att man medvetet har förstört eller försöker förstöra för sin hyresvärd eller på annat gör agerar vårdslöst så kan man bli ersättningsskyldig.

Vad kostar det hos hyresnämnden för återbetalning av oskälig hyra?

Varför är denna tjänst gratis?

Fast gäller inte den hyra som vi har avtalat?

Det är inte ovanligt att många tror att det är den hyra som man har avtalat som gäller. Detta stämmer inte. I Sverige har vi en hyreslagstiftning som bland annat bestämmer vilken hyra som är skälig. Så om den skäliga hyran är 4000kr och det står i avtalet att hyran är 6000kr, är 2000kr oskälig hyra som kan fås tillbaka.

Om lägenheten är möblerad anses det skäligt att lägga på mellan 5-15% av hyran för slitage på möblerna. Därför kan en lägenhet med hyra på 5000kr vara skälig också vid 5500kr om den är fullt möblerat.

Hyreslagen är en så kallad skyddslagstiftning som är tänkt att skydda hyresgästen. LAS, lagen om anställningsskydd, är också ett annat exempel på skyddslagstiftning där avtalet i strid med lagen är ogiltigt. Därför, om ett avtal har en oskälig hyra strider det mot lagen och avtalet är inte giltigt i den delen. Se exempelvis förklaring av hyreslagen från Bostadsrättarna:

Hyreslagen är i stor utsträckning en skyddslagstiftning särskilt för bostadshyresgäster. Några avvikelser tolereras i princip inte och eventuella överenskommelser som träffas med hyresgästen gäller inte om de strider mot hyreslagen. Hyreslagens bestämmelser är principiellt tvingande till hyresgästens förmån, och kan inte avtalas bort med för hyresgästen bindande verkan, om det inte framgår av lagen att så får ske.

Vad säger lagen?

Har du fått hjälp av sidan?

Denna sida drivs gratis och syftar till att hjälpa dig få tillbaka den överhyra som du betalt. Syftet med sidan.