återbetalning av oskälig hyra

Vad säger hyreslagen om oskälig hyra?

Hyreslagen (12 kap jordabalken) är den lag som reglerar hyresmarknaden i Sverige för hyresrätter. Lagen om uthyrning av egen bostad reglerar uthyrningar när det är en bostadshyresrätt som hyrs ut i andra hand. Båda lagarna är så kallade skyddslagstiftningar, precis som lagen om anställningsskydd, LAS. Detta innebär att avtal som inte stämmer överens med lagen inte är giltiga i den delen.

Se här en steg-för-steg guide om hur du får tillbaka oskälig hyra.

Det som reglerar hyran för hyresrätter är 53-55 §§ i hyreslagen. Den specifika återbetalningsregeln som ger dig rätt att få tillbaka en oskälig hyra lyder:

55 e § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första–tredje styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femte– åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Lag (2010:811).

Av paragrafen ovan kan konstateras följande:

  • Den gäller när ett rum hyrs ut i andra hand omöblerat eller möblerat.
  • Man har rätt att få tillbaka oskälig hyra och ränta om man skickar in en ansökan.
  • Man kan få tillbaka hyra för totalt tolv (12) månader bakåt i tiden.
  • Ansökan måste vara inskickad senast tre månader sedan man flyttade ut.

Hyreslagen ger alltså en ovillkorlig rätt att få tillbaka en oskälig hyra som man har betalat när man bott i andra hand i hyresrätt så länge man skickar in en ansökan till hyresnämnden i rätt tid, tre månader efter utflytt.

Steg-för-steg guide om hur du får tillbaka oskälig hyra
Beräkna hur mycket du kan få tillbaka
Exempel och mall på ansökan om återbetalning av oskälig hyra

Vad gäller för uthyrning av bostadsrätter i andra hand?

För uthyrning av bostadsrätter i andrahand gäller lite annorlunda regler, fast huvudregeln är densamma: det är olagligt att ta ut en oskälig hyra. Dock skiljer sig hyresrätt och bostadsrätt lite åt. För bostadsrätter kan man endast sänka framtida hyra. För den som precis flyttat in i andrahand i en bostadsrätt är det ett perfekt tillfälle om att ansöka om att få sin hyra sänkt.

Så här säger lagen om uthyrning av egen bostad 4-5 §§:

 Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överenskommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § jordabalken.

Hyresnämndens beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. Hyresnämnden ska besluta att villkoren ska gälla från dagen för ansökan hos hyresnämnden eller, om det finns skäl, från en senare tidpunkt, dock senast från dagen för hyresnämndens beslut.

Av paragraferna ovan kan följande konstateras för bostadsrätter:

  • Man måste kontakta hyresvärden skriftligen innan man ansöker om sänkt hyra för framtiden.
  • För bostadsrätter bestämmer man en rimlig hyra utifrån kapitalkostnaden och driftkostnaderna för bostaden (dvs inte som för hyresrätter det är det bruksvärdet som används)
  • Beslutet gäller för framtiden - man kan endast få sänkt hyra för framtiden när det gäller bostadsrätter. (för hyresrätter kan man få tillbaka hyra ut till tolv månader bakåt i tiden.)

Här kan du räkna ut vad som är en skälig hyra för bostadsrätter (extern länk)